Phá băng thị trường bất động sản
Điều cần nhấn mạnh trước tiên là nhận thức và đánh giá đúng hơn vai trò của thị trường BĐS đối với toàn bộ nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng thương mại nói riêng.
Nhiều cuộc khủng hoảng tài chính, kinh tế trên thế giới đã bắt đầu từ cuộc khủng hoảng trên thị trường BĐS. Các nền kinh tế lớn như Mỹ, Nhật Bản, Anh... đều đã từng hứng chịu hậu quả của “quả bóng” BĐS khi bị bơm lên quá căng, rồi bị xì hơi Chung cư Westa hay nổ tung.
Bản thân thị trường BĐS của Việt Nam cũng đã qua 3 lần xảy ra các cơn sốt giá, cơn sốt thứ nhất trong các năm 1993 - 1994; cơn sốt thứ hai năm 2000 - 2001; cơn sốt thứ ba bắt đầu từ giữa năm 2007 đến đầu 2008, bị ngắt quãng từ quý II/2008 đến quý I/2009 do tác động của kiềm chế lạm phát và của cuộc khủng hoảng trên thế giới. Sau đó, thị trường sôi động trở lại từ quý II/2009 đến hết năm 2010, do nới lỏng tín dụng, đặc biệt là việc cấp bù lãi suất kéo theo lượng tín dụng lớn.
Thông thường, sau các cơn sốt đó, thị trường đã tiếp diễn thời kỳ suy giảm mấy năm liền. Thị trường BĐS phụ thuộc vào thị trường tài chính. “Quả bóng” bị căng lên có một phần do nới lỏng tiền tệ - tín dụng với lãi suất thấp, cộng hưởng và kéo theo một dòng tiền lớn từ dân cư vào thị trường này.
Khi “quả bóng” bất động sản căng lên, đáng lẽ cần làm cho “quả bóng” xì hơi dần (như vào năm 2008), thì lại đột ngột thắt chặt tín dụng bằng tổng hợp nhiều biện pháp. Việc cắt giảm đột ngột, tuy có tác động chặn đứng cơn sốt, nhưng lợi bất cập hại, vì thị trường BĐS lại tác động ngay đến thị trường tài chính. Rủi ro nợ xấu BĐS tăng mạnh và đáng lo ngại.
Vì vậy, giải quyết điểm nghẽn trên thị trường BĐS chẳng những có tác dụng “phá băng” thị trường BĐS, giải quyết được nợ xấu trong ngành xây dựng, vật liệu xây dựng, kinh doanh BĐS, mà còn góp phần giải quyết vấn đề an sinh xã hội.
Có nhiều giải pháp để “phá băng” thị trường BĐS. Các DN BĐS cần mạnh dạn giảm giá bán hơn nữa, bởi theo dự đoán của các chuyên gia, đáy thị trường BĐS vẫn còn đang ở phía trước. Bán nhanh thu hồi vốn để trả nợ hoặc quay vòng vốn nhanh sẽ có lợi hơn nhiều so với lãi suất vay ngân hàng nếu để sản phẩm tồn đọng.
Đổi mới cơ cấu sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thực về căn hộ, cần tăng tỷ trọng của số căn hộ nhỏ. Đẩy nhanh thủ tục hành chính trong việc cấp phép, sửa đổi giấy phép xây dựng nhà ở để làm sao giảm 70% thời gian duyệt cấp phép như hiện tại. Nên giảm 50% thuế giá trị gia tăng trong các ngành kinh tế đang gặp khó khăn như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, kinh doanh BĐS… Giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho các ngành BĐS và vật liệu xây dựng cũng giúp cho việc giảm giá thành xây dựng, giảm giá bán nhà ở, kích thích doanh số của các ngành này tăng nhanh.
Điều cần nhấn mạnh trước tiên là nhận thức và đánh giá đúng hơn vai trò của thị trường BĐS đối với toàn bộ nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng thương mại nói riêng.
Nhiều cuộc khủng hoảng tài chính, kinh tế trên thế giới đã bắt đầu từ cuộc khủng hoảng trên thị trường BĐS. Các nền kinh tế lớn như Mỹ, Nhật Bản, Anh... đều đã từng hứng chịu hậu quả của “quả bóng” BĐS khi bị bơm lên quá căng, rồi bị xì hơi Chung cư Westa hay nổ tung.
Bản thân thị trường BĐS của Việt Nam cũng đã qua 3 lần xảy ra các cơn sốt giá, cơn sốt thứ nhất trong các năm 1993 - 1994; cơn sốt thứ hai năm 2000 - 2001; cơn sốt thứ ba bắt đầu từ giữa năm 2007 đến đầu 2008, bị ngắt quãng từ quý II/2008 đến quý I/2009 do tác động của kiềm chế lạm phát và của cuộc khủng hoảng trên thế giới. Sau đó, thị trường sôi động trở lại từ quý II/2009 đến hết năm 2010, do nới lỏng tín dụng, đặc biệt là việc cấp bù lãi suất kéo theo lượng tín dụng lớn.
Thông thường, sau các cơn sốt đó, thị trường đã tiếp diễn thời kỳ suy giảm mấy năm liền. Thị trường BĐS phụ thuộc vào thị trường tài chính. “Quả bóng” bị căng lên có một phần do nới lỏng tiền tệ - tín dụng với lãi suất thấp, cộng hưởng và kéo theo một dòng tiền lớn từ dân cư vào thị trường này.
Khi “quả bóng” bất động sản căng lên, đáng lẽ cần làm cho “quả bóng” xì hơi dần (như vào năm 2008), thì lại đột ngột thắt chặt tín dụng bằng tổng hợp nhiều biện pháp. Việc cắt giảm đột ngột, tuy có tác động chặn đứng cơn sốt, nhưng lợi bất cập hại, vì thị trường BĐS lại tác động ngay đến thị trường tài chính. Rủi ro nợ xấu BĐS tăng mạnh và đáng lo ngại.
Vì vậy, giải quyết điểm nghẽn trên thị trường BĐS chẳng những có tác dụng “phá băng” thị trường BĐS, giải quyết được nợ xấu trong ngành xây dựng, vật liệu xây dựng, kinh doanh BĐS, mà còn góp phần giải quyết vấn đề an sinh xã hội.
Có nhiều giải pháp để “phá băng” thị trường BĐS. Các DN BĐS cần mạnh dạn giảm giá bán hơn nữa, bởi theo dự đoán của các chuyên gia, đáy thị trường BĐS vẫn còn đang ở phía trước. Bán nhanh thu hồi vốn để trả nợ hoặc quay vòng vốn nhanh sẽ có lợi hơn nhiều so với lãi suất vay ngân hàng nếu để sản phẩm tồn đọng.
Đổi mới cơ cấu sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thực về căn hộ, cần tăng tỷ trọng của số căn hộ nhỏ. Đẩy nhanh thủ tục hành chính trong việc cấp phép, sửa đổi giấy phép xây dựng nhà ở để làm sao giảm 70% thời gian duyệt cấp phép như hiện tại. Nên giảm 50% thuế giá trị gia tăng trong các ngành kinh tế đang gặp khó khăn như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, kinh doanh BĐS… Giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho các ngành BĐS và vật liệu xây dựng cũng giúp cho việc giảm giá thành xây dựng, giảm giá bán nhà ở, kích thích doanh số của các ngành này tăng nhanh.